EXTRAIT ARTICLE BAUX DE LOCAUX COMMERCIAUXFIXATIONS JUDICIAIRES 2009

EXTRAIT ARTICLE BAUX DE LOCAUX COMMERCIAUX FIXATIONS JUDICIAIRES 2009 – 2012 (1^ER SEMESTRE)

Serge FRUCHTER & Alain BETAILLE
Experts près la Cour d'Appel de Paris

Cet article résulte de la compilation d’un grand nombre de fixations judiciaires de la chambre des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris et comporte trois parties : une synthèse de trois ans et demi (janvier 2009 à juin 2012) de décisions judiciaires, une étude détaillée portant sur cinq zones géographiques de la capitale et une analyse concernant une catégorie particulière de locaux monovalents (hôtels).

L’

es jugements de la chambre des loyers commerciaux du T.G.I. de Paris ont toujours mobilisé l'intérêt des experts immobiliers de justice en matière d'estimation de valeurs locatives et de fonds de commerce.
A l'origine, ces jugements constituaient la source unique d'information, puis courant des années 80, s'y sont ajoutées les loyers du marché (alors qualifiées de baux de locaux dits du secteur libre) qui ont été prises en compte conformément à une nouvelle formulation des missions judiciaires : "s’attacher aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires".
Depuis lors, les experts pour estimer les valeurs locatives s'attachent à rechercher les prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-7 du Code de commerce.
L'analyse de ces dernières constitue pour tous les praticiens de ce domaine un précieux "gisement" d'informations. En effet, les valeurs locatives fixées judiciairement reflètent non seulement les décisions prises par la chambre spécialisée du T.G.I. de Paris, mais également les argumentations des experts et les analyses qu'ils font des différentes situations commerciales examinées.
Il nous a donc semblé utile d'inaugurer une forme "d'Observatoire des loyers judiciaires" résultant de la compilation et de l'analyse de fixations judiciaires de la chambre des loyers commerciaux du T.G.I. de Paris.
Cette première parution qui résulte de l'analyse d'un grand nombre de jugements (plusieurs centaines de décisions) en matière de baux commerciaux, intervenus entre 2009 et le 1^ème semestre 2012, a pour ambition de paraître une fois par an dans le numéro spécial de l'AJDI "Baux commerciaux".
Cette analyse se décline en trois parties :

Une synthèse des jugements analysés pendant la période de référence en fonction de la date des fixations des jugements et détaillées selon la typologie de locaux (boutiques, hôtels, bureaux, locaux d'activités), leur situation géographique, les loyers retenus par les tribunaux ainsi que les motifs de déplafonnement invoqués.
Une analyse détaillée des motifs de déplafonnement et des valeurs locatives retenues par les tribunaux dans différents secteurs géographiques :
Un secteur emblématique de la capitale qui ne procède pas seulement du contexte parisien ou même national (les Champs Élysées),

^ème

Une analyse de jugements relatifs à des locaux particuliers (hôtels).

Pour rappel : ni les affaires ayant donné lieu à un rapprochement en cours de procédure, ni celles, où un désistement est intervenu, ni enfin, les appels ayant réformé des jugements, n'ont été pris en compte.

PARTIE I : GRANDES TENDANCES DES FIXATIONS JUDICIAIRES 2009 - 2012

L'analyse d'un ensemble de jugements de la chambre des loyers commerciaux du TGI de Paris conduit à de nombreuses confirmations de tendances déjà connues. Elle peut cependant révéler des "surprises", tant dans la persistance de phénomènes connus (baux de neuf ans s'étant prolongés au-delà de douze années) que dans l'émergence de situations nouvelles, liées à l'évolution récente des indices.
Plusieurs analyses ont été menées :

Analyse des motifs de déplafonnement en fonction des dates des jugements,
Analyse des jugements en fonction du type de locaux,
Analyse des jugements en fonction de la situation géographique dans la capitale,
Analyse des renouvellements et des révisions en fonction de leurs dates d'effet.

Résultats de l'analyse des motifs de déplafonnement en fonction des dates de jugements

L'examen de ce tableau permet de formuler les observations suivantes :

Plafonnement du loyer : entre 20 % et le tiers des jugements,
Déplafonnement du loyer pour des baux de plus de douze ans : entre 17 et 22 % des jugements, en dépit des efforts de tous les organismes en charge de l'information des commerçants en matière de baux commerciaux,
Déplafonnement du loyer pour modification des facteurs locaux de commercialité : entre 14 et 18 % des jugements, mais qui mobilisent tout particulièrement l'intérêt des experts et des avocats spécialisés,
Déplafonnement du loyer pour modification des caractéristiques des locaux : entre 1 et 8 % des jugements,
Fixation d'un loyer à la valeur locative inférieure au loyer résultant de l'évolution des indices : entre 5 et 11 % des jugements. Elle résulte de l'emballement de l'indice INSEE du Coût de la Construction ayant conduit les acteurs économiques à rechercher la mise en place de nouveaux indices plus représentatifs de l'activité commerciale,
Fixation d'un loyer révisé à la valeur locative : entre 0 et 12 % des jugements (uniquement en 2011 et au 1^ème semestre 2012). Cette situation très particulière résulte à nouveau de l'emballement de l'indice INSEE du Coût de la Construction.

Résultats de l'analyse des jugements en fonction du type de locaux

L'examen de ce tableau permet de formuler les observations suivantes :

Les Boutiques de toute surface représentent près des ¾ des jugements,
Les Bureaux comme les hôtels représentent respectivement 9 % des jugements.

Guère de surprise dans cette analyse, les jugements de la chambre des loyers commerciaux du TGI de Paris concernent des boutiques. Néanmoins, les bureaux représentent tout de même 9 % des jugements.

Résultats de l'analyse des jugements en fonction de la situation géographique dans la capitale

L'examen de ce tableau nous permet de formuler les observations suivantes :

Le 8^ème arrondissement conserve le "ruban bleu" des jugements avec 11 % des décisions,
Les 2^ème, 6^ème, 9^ème, 10^ème et 11^ème arrondissements sont également très présents avec respectivement 7 % des jugements,
Viennent ensuite les 1^ème, 16^ème et 17^ème arrondissements avec respectivement 6 % des jugements.

La surprise résulte de certains arrondissements dotés d'artères très commerçantes (4^ème, (rue des Francs Bourgeois) 5^ème (boulevard Saint Michel et Saint Germain), 7^ème (rue Cler et rue Saint Dominique), 12^ème (rue du Faubourg Saint Antoine), 13^ème (avenue d'Italie), 14^ème (avenue du Général Leclerc), 15^ème (rue du Commerce) qui font comparativement l'objet de moins de procédures judiciaires.
En ce qui concerne la constatation de la modification des facteurs locaux de commercialité, dix arrondissements (2^ème, 4^ème, 6^ème, 7^ème, 8^ème, 9^ème, 11^ème, 12^ème ,13^ème et 18^ème) s'octroient près de 80 % des jugements et, dès lors, les dix autres arrondissements (1^ème, 3^ème, 5^ème, 10^ème, 14^ème, 15^ème, 16^ème, 17^ème, 19^ème et 20^ème) correspondent au 20 % restant.

Résultats de l'analyse des renouvellements et des révisions en fonction de leurs dates d'effet

PARTIE II : ETUDE DETAILLEE DE 5 ZONES GEOGRAPHIQUES DE LA CAPITALE

le secteur des Champs Elysées,
le secteur du Marais,
le secteur Saint Michel - Saint Germain des Prés,
le secteur Bastille Faubourg saint Antoine,
le nord-est avec le 20^ème arrondissement.

Le secteur des Champs Elysées

Les motifs de déplafonnement

Concernant l'avenue des Champs Elysées, un seul jugement concluant à un déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité a pu être recensé. Il s'agit d'une boutique de souvenirs de Paris (ancienne librairie), au n°152, d'une surface pondérée de 38 m² p dont le bail é été renouvelé au 1^er avril 2006, moyennant un loyer de 124 804 € soit 3 200 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 5 novembre 2009 n°RG 07/05825).

On observera, à contrario que le Tribunal a conclu à l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité pour une boutique d'équipement de la personne pour femmes, située au n°120, dont le bail a été renouvelé au 1^er avril 2007 (Décision du TGI de Paris du 21 mars 2012 n°RG 09/02332).
Concernant les galeries de l'avenue, on recense deux fixations judiciaires se référant à la Galerie du Claridge, sise 74 avenue des Champs Elysées :

Dans le premier cas, il s'agissait d'un renouvellement au 1^er septembre 2006 du bail d'une boutique de bijoux fantaisie de 20,54 m² p. Le Tribunal a conclu à une modification notable des facteurs locaux de commercialité résultant notamment de la réfection de la galerie et de l'implantation du magasin FNAC au cours du bail échu, et a fixé la valeur locative à un montant de 41 000 €, soit un loyer unitaire de 2 000 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 18 mai 2010 n°RG 07/11864) ;
Dans le second cas, il s'agissait d'un renouvellement au 1^er janvier 2007 du bail d'une boutique de fourrures de 43 m² p. La modification notable des facteurs locaux de commercialité n'était pas contestée par les parties et le Tribunal a fixé la valeur locative à un montant de 101 050 €, soit un loyer unitaire de 2 350 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 17 novembre 2011 n°RG 09/09907).

Concernant les autres artères du secteur, s'agissant d'un renouvellement de bail au 3 août 2006 d'une boutique d'horlogerie, bijouterie, joaillerie, orfèvrerie de luxe, sise 66 rue François 1^er de 148 m² p, le Tribunal a conclu à la modification notable des facteurs locaux de commercialité moyennant une valeur locative de 296 000 €, soit un loyer unitaire de 2 000 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 10 mars 2010 n°RG 06/16838).
En revanche, pour le renouvellement au 1^er octobre 2006 du bail d'un restaurant, sis 7 rue du Boccador (angle rue de la Trémoille) de 98 m² p, le Tribunal n'a pas retenu la modification notable des facteurs locaux de commercialité (Décision du TGI de Paris du 20 janvier 2012 n°RG).

Les valeurs locatives

S'agissant des loyers unitaires de renouvellement en matière de boutiques sur "la plus belle avenue du monde", la "palme" revient à une boutique d'équipement de la personne, située au n° 36 avec un loyer unitaire de 5 000 €/m² p pour un renouvellement au 15 octobre 2009 et une surface pondérée de 954 m² p, soit une valeur locative de 4 770 000 € (Décision du TGI de Paris du 30 janvier 2012 n°RG 10/02225).
A titre indicatif, pour le renouvellement du bail au 15 octobre 2002 d'un restaurant de 293 m² p, situé au fond de la Galerie Élysées 26, le loyer de renouvellement a été fixé sur la base d'une valeur locative de 175 800 € avant majoration de 2 % pour droit d'occupation de la terrasse située sur les parties communes de l'immeuble, soit un loyer unitaire de 600 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 1^er avril 2010 n°RG 03/13212).

Enfin l'approche en termes d'unité autonome de marché pour une galerie des Champs Elysées a été relativisée par le Tribunal. Celui-ci a en effet considéré que des termes de comparaison pouvaient être retenus dans une galerie proche (la galerie du Claridge) en tenant compte, toutefois, de la différence de commercialité.
Il s'agissait du renouvellement de bail au 1^er avril 2009 d'une bijouterie-horlogerie d'une surface de 11.35 m ² située 84 avenue des Champs Elysées dans la galerie éponyme, dont la valeur locative inférieure au loyer résultant de l'évolution des indices a été fixé à un montant de 3 000 €/m² p avant majoration de 20 % pour effet bonbonnière (Décision du TGI de Paris du 22 juin 2012 n°RG 10/10541).

Le secteur du Marais

Les motifs de déplafonnement

Dans ce secteur, plusieurs décisions ont entériné une modification notable des facteurs locaux de commercialité. On observe, toutefois, que celles-ci concernent des boutiques d'équipement de la personne situées dans un périmètre circonscrit par les rues des Francs Bourgeois, Saint Antoine et Rivoli, et exclusivement de restauration pour la rue des Rosiers.

On peut notamment citer :

Le renouvellement de bail au 21 mars 2005 d'un bar-restaurant de 50 m² p, sis 125 rue Saint Antoine, face au terre-plein Saint Paul et à la station de métro éponyme, moyennant une valeur locative de 28 000 €, soit un loyer unitaire de 560 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 17 février 2009 n°RG 06/17842) ;
Le renouvellement de bail au 1^er juillet 2009 d'un commerce d'équipement de la personne de 66 m² p, sis 49-51, rue des Francs Bourgeois, soit une dizaine de mètres après le carrefour avec la rue Vieille du Temple, moyennant une valeur locative après abattement de 5 % pour charges exorbitantes (impôt foncier à la charge du locataire) de 62 700 €, soit un loyer unitaire de 1 000 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 25 octobre 2011 n°RG 09/17698) ;
Le renouvellement de bail au 15 mars 2007 d'une boutique tous commerces sauf restauration et commerces de bouche (activités exercées : ameublement et décoration intérieure) de 84 m² p, située 32-34 rue du Roi de Sicile, à l'angle de la rue des Ecouffes. Le Tribunal a conclu à la modification notable des facteurs locaux de commercialité moyennant une valeur locative de 44 100 €, soit un loyer unitaire de 525 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 11 octobre 2010 n°RG 08/15428) ;
Le renouvellement de bail au 1^er juillet 2008 d'un café restaurant de 105.50 m² p, sis 2 rue des Hospitalières Saint Gervais, à l'angle de la rue des Rosiers. Le Tribunal a conclu – compte tenu de la proximité avec la rue des Rosiers, de son évolution commerciale et de la fermeture de nombreux établissements concurrents - à la modification notable des facteurs locaux de commercialité moyennant une valeur locative (après majoration de 7 % compte tenu de l'existence des deux terrasses extérieures de 45 et 70 places) de 54 000 €, soit un loyer unitaire de 500 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 26 septembre 2011 n°RG 09/01120).

Toujours rue des Rosiers, pour le renouvellement de bail au 1^er juillet 2007 d'un restaurant salon de thé de 69 m² p, sis 27 rue des Ecouffes, à l'angle de la rue des Rosiers, le Tribunal a conclu à la modification notable des facteurs locaux de commercialité moyennant une valeur locative (après déduction de la taxe foncière) de 43 671 €, soit un loyer unitaire de 650 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 11 mai 2012 n°RG 09/03865).

A contrario, le plafonnement a été retenu à deux reprises :

D'une part, pour le renouvellement de bail au 1^er juillet 2007 d'un commerce d'artisanat Turc (dont la destination était vente de produits artisanaux, prêt-à-porter, accessoires de mode et de décoration) de 25,84 m² p, situé 64 rue Vieille du Temple, soit à environ 100 m. au nord du carrefour avec la rue des Francs Bourgeois (Décision du TGI de Paris du 27 janvier 2011 n°RG 08/17035) ;
D'autre part, pour le renouvellement de bail au 1^er août 2007 d'un restaurant de 43 m² p, sis 2 place du Marché Sainte Catherine (pourtant situé dans le périmètre indiqué précédemment), le déplafonnement au titre d'une modification des facteurs locaux de commercialité n'a pas été retenu, compte tenu de la concurrence importante en matière de restauration dans le secteur, de la faible visibilité de la place Sainte Catherine depuis les grandes artères commerçantes environnantes et de la situation à l'écart des flux de chaland irriguant lesdites artères (Décision du TGI de Paris du 27 juin 2011 n°RG 09/14427).

Les valeurs locatives

S'agissant des loyers unitaires de renouvellement en matière de boutiques, on peut citer dans le haut de la fourchette, outre le local commercial, sis 49-51 rue des Francs Bourgeois déjà évoqué, une fixation judiciaire concernant le renouvellement du bail au 1^er janvier 2009 d'une agence bancaire de 141.42 m² p (pour la partie en rez-de-chaussée), sise 33 rue de Rivoli angle rue de la Coutellerie moyennant un loyer unitaire de 1 400 €/m² p pour la partie boutique (Décision du TGI de Paris du 15 décembre 2010 n°RG 09/02743).
On peut également citer le renouvellement de bail au 1^er juin 2008 d'un commerce d'équipement de la personne de 52 m² p, sis 16 rue de Rivoli (angle rue du Roi de Sicile) soit à une dizaine de mètres du terre-plein Saint Paul cité plus haut, moyennant une valeur locative de 42 900 € (avant abattement de 5 % pour charges exorbitantes : les grosses réparations étant mises à la charge du locataire), soit un loyer unitaire de 825 €/m² p. Etant toutefois observé qu'il s'agit d'un commerce d'équipement de la personne qui supporte des charges locatives plus élevées que ceux du bar restaurant précédemment cité (Décision du TGI de Paris du 16 mars 2012 n°RG 09/16545).

S'agissant enfin de la quasi-totalité des autres fixations judiciaires récentes dans ce secteur, on constate que les valeurs locatives ont été estimées sur la base de loyers unitaires compris entre 500 et 600 €/m² p.

Le secteur Saint Michel - Saint Germain des Prés

Les motifs de déplafonnement

Il s'agit d'un secteur dans lequel le Tribunal a retenu la modification notable des facteurs locaux de commercialité, pour des dates d'effet, comprises entre avril 2004 et septembre 2007.

Trois types d'activités sont principalement concernés :
Les activités de décoration, antiquités, ameublement avec trois fixations à la valeur locative à l'ouest de ce secteur.
Pour le renouvellement de bail au 1^er septembre 2007 d'une galerie de 40,81 m² p, sise 13 rue de Lille entre le boulevard Saint Germain et les quais de Seine moyennant un loyer unitaire de 420 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 25 janvier 2011 n°RG 08/16274). Pour le renouvellement de bail au 1^er octobre 2005 d'un magasin de tissus d'ameublement et de décoration de 77 m² p, situé 23 rue Bonaparte, moyennant une valeur locative de 65 450 €, soit un loyer unitaire de 850 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 8 septembre 2009 n°RG 06/12367).
Pour le renouvellement de bail au 1^er novembre 2005 d'un commerce de cadeaux bibelots et vente de meubles, sis 95 rue de Seine (au sud du boulevard Saint Germain) de 56.19 m² p, moyennant une valeur locative de 38 000 € (compte tenu d'un l'abattement de 5 % pour charges exorbitantes mises à la charge du locataire), soit un loyer unitaire de 750 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 5 mai 2010 n°RG 08/08845).

L'équipement de la personne toujours dans la partie ouest

Pour le renouvellement de bail au 7 août 2004 d'un commerce d'équipement de la personne de luxe, sis 16 rue de l'Abbaye de 96 m² p, moyennant une valeur locative de 121 000 €, soit un loyer unitaire de 1 200 €/m² p avant majoration de 5 % pour faculté de communication avec le local contigu (Décision du TGI de Paris du 27 janvier 2012 n°RG 06/11182).
Pour le renouvellement de bail au 1^er janvier 2006 d'un commerce d'équipement de la personne, sis 46 rue du Four de 63,39 m² p, moyennant une valeur locative de 63 390 €, soit un loyer unitaire de 1 000 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 27 janvier 2012 n°RG 07/15447).
Pour le renouvellement de bail au 1^er avril 2007 d'un commerce d'équipement de la personne de luxe, sis 74 rue des Saint Pères de 56 m² p, moyennant une valeur locative de 50 400 €, soit un loyer unitaire de 900 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 26 octobre 2009 n°RG 07/11042).

La restauration à l'est de ce secteur

Les deux dernières fixations judicaires concernent des activités de restauration :

Pour le renouvellement de bail au 1^er avril 2004 d'un café brasserie, sis 4 carrefour de l'Odéon de 237 m² p, moyennant une valeur locative de 133 600 € (compte tenu d'une majoration de 2,5 % pour une terrasse extérieure), soit un loyer unitaire de 550 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 3 juillet 2009 n°RG 05/12462).
Pour le renouvellement de bail au 1^er octobre 2006 d'un établissement de restauration rapide-vente à emporter de 70 m² p, sis 14 boulevard Saint Michel, moyennant une valeur locative de 70 000 €, soit un loyer unitaire de 1 000 €/m² p. (Décision du TGI de Paris du 22 mai 2009 n°RG 07/01987).

Les valeurs locatives

Ce secteur regroupe des artères dotées d'une excellente commercialité ce qui explique les loyers élevés :

Le loyer cible correspond au renouvellement du bail au 12 février 2006 d'une boutique d'équipement de la personne haut de gamme de 101 m ² p (contigüe à celle précédemment citée), sise 18 rue de l'Abbaye, face à la place Saint Germain des Prés, moyennant une valeur locative de 148 500 € (après majoration de 5 % pour faculté de communication avec le local contigu), soit un loyer unitaire de 1 400 €/m² p, la modification des caractéristiques des lieux loués ayant été retenue comme motif de déplafonnement (Décision du TGI de Paris du 27 janvier 2012 n°RG 06/16000).
Le loyer le moins élevé correspond à celui de la brasserie du 4 carrefour de l'Odéon précédemment citée pour le renouvellement au 1^er avril 2004, moyennant un loyer unitaire de 550 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 3 juillet 2009 n°RG 05/12462).

Le secteur Faubourg Saint Antoine - Bastille

Les motifs de déplafonnement

Ce secteur a subi de profondes mutations depuis le début des années 1990 avec l'achèvement de la construction de l'Opéra Bastille et la quasi disparition des commerces de meubles et d'ébénisterie du Faubourg. Beaucoup d'ateliers ayant été alors reconvertis, soit en bureaux, soit en logements.

Toutefois, l'étude des fixations judiciaires relativement récentes ne met en exergue qu'une seule fixation à la valeur locative, rue du Faubourg Saint Antoine, résultant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Il s'agit du renouvellement de bail au 1^er octobre 2003 d'un commerce de café bar brasserie de 107,65 m² p, situé à l'angle du 1 de la rue du Faubourg Saint Antoine à l'angle de la rue de la Roquette, face à la place de la Bastille, moyennant une valeur locative de 62 600 € (après majoration de 2 % pour le droit de terrasse), soit un loyer unitaire de 570 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 17 février 2009 n°RG 05/05548).

S'agissant des artères environnantes, une série de décisions concluent à une modification notable des facteurs locaux de commercialité :

Pour le renouvellement au 6 avril 2007 du bail d'une galerie d'art de 64 m² p, sise 47 rue de Lappe, moyennant une valeur locative après majoration de 5% (destination tous commerces) de 22 384 €, soit un loyer unitaire de 320 €/m² p. Ont été notamment retenus comme éléments contribuant à l'évolution des facteurs locaux de commercialité : la création dans cette partie de la rue de la Roquette d'un quartier vert entraînant une "semi-piétonnisation" de la rue et de l'apparition d'une clientèle potentielle à pouvoir d'achat élevé pour cette activité (Décision du TGI de Paris du 15 février 2010 n°RG 07/15458).
Pour un renouvellement au 1^er janvier 2007 concernant un local, sis 5 cité de la Roquette, l'évolution du quartier et l'implantation d'une nouvelle clientèle potentielle a également été retenue pour un commerce d'ébénisterie menuiserie (dans les faits, une boutique "avant-gardiste" de fabrication et de show-room de meubles, coffres et boules d'art en bois précieux et matériaux composites). Il s'agissait d'un local constitué de plusieurs surfaces distinctes :
- un atelier d'une surface réelle de 222.60 m² pour lequel le loyer a été fixé sur la base de 100 €/m² ;
- un local d'exposition de 51.50 m² pour lequel le loyer a été fixé sur la base de 120 €/m² ;
- et un hangar à bois de 30 m² pour lequel le loyer a été fixé sur la base de 50 €/m² (Décision du TGI de Paris du 27 juin 2011 n°RG 09/11555).

A contrario, cet argument n'a pas été retenu par le Tribunal pour le renouvellement d'un bail au 1^er janvier 2006 d'une activité d'ébénisterie plus traditionnelle, située de surcroît, en fond de cour d'un immeuble, sis 17 rue de Charonne (Décision du TGI de Paris du 19 octobre 2009 n°RG 06/06543).
De même, la modification des facteurs locaux de commercialité n'a pas été retenue pour des commerces situés plus au sud du secteur Bastille-Faubourg Saint Antoine, entre la place de la Bastille et la Gare de Lyon :

Pour le renouvellement au 1^er juillet 2008 du bail d'un café bar restaurant, sis 24 rue Traversière, le loyer a été plafonné (Décision du TGI de Paris du 17 mai 2010 n°RG 08/11866).
Pour le renouvellement au 1^er janvier 2005 du bail d'un restaurant traditionnel de 51 m² p (et 65 m² pour le logement), sis 45 avenue Ledru Rollin, à proximité immédiate du carrefour avec la rue de Lyon, moyennant une valeur locative de 30 120 €, soit un loyer unitaire de 320 €/m² p (et 15 €/m²/mois pour la partie logement). Le loyer ayant été déplafonné au regard de la modification des caractéristiques des lieux loués, le Tribunal ayant écarté la modification notable des facteurs locaux de commercialité (Décision du TGI de Paris du 27 juin 2011 n°RG 07/03679).

Enfin, on citera deux autres fixations à la valeur locative dans ce secteur résultant de la modification des facteurs locaux de commercialité :

Pour le renouvellement au 1^er avril 2008 du bail d'une boulangerie-pâtisserie de 110 m² p, sise 5 place d'Aligre, face au marché éponyme, moyennant une valeur locative de 55 000 €, soit un loyer unitaire de 500 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 12 octobre 2011 n°RG 09/05054) ;
Pour le renouvellement au 1^er novembre 2006 du bail d'un commerce de revêtements de sol, tapis, décoration, articles de la maison de 80 m² p, situé 163 avenue Ledru Rollin (angle rue Basfroi), au nord du faubourg Saint Antoine, moyennant une valeur locative de 26 000 €, soit un loyer unitaire de 325 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 8 février 2012 n°RG 09/11280).

Les valeurs locatives

Concernant des loyers unitaires de renouvellement en matière de boutiques dans ce secteur les contrastes sont relativement importants.
Ainsi, le renouvellement au 1^er juillet 2005 du bail d'un salon de coiffure de 35 m² p, sis 9 rue Saint Bernard a été fixée moyennant une valeur locative de 8 153 € (après abattement de 5 % pour charges exorbitantes : grosses réparations à la charge du locataire et déduction de l'impôt foncier), soit un loyer unitaire de 250 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 18 janvier 2010 n°RG 07/05039).
En revanche, le renouvellement au 1^er octobre 2008 du bail d'un salon de coiffure de 66 m² p, situé 123 rue du Faubourg Saint Antoine, en face du square Trousseau a été fixé moyennant une valeur locative de 48 000 € (après abattement de 3 % pour charges exorbitantes : assurances et impôt foncier), soit un loyer unitaire de 750 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 21 mai 2010 n°RG 08/11997).
De même, pour le renouvellement de bail au 8 juin 2009 d'un salon de coiffure et d'esthétique de 126 m²/p, situé 6-8 rue de Charonne, le tribunal a fixé la valeur locative à un loyer unitaire élevé pour le secteur de 800 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 20 juin 2012 n°RG 10/05404).
Toujours rue du Faubourg Saint Antoine, mais au n°309, à l'angle de la rue des Immeubles industriels, à proximité de la place de la Nation, pour le renouvellement au 1^er décembre 2005 du bail d'une boulangerie-pâtisserie de 44.79 m² p (55.12 m² pour le logement), la valeur locative a été fixée à 20 400 €, soit un loyer unitaire de 270 €/m² p et 12,50 €/m²/mois pour le logement (Décision du TGI de Paris du 1^er juin 2010 n°RG 07/10019).

Le 20^ème arrondissement

Les motifs de déplafonnement

La démonstration de la modification notable des facteurs locaux de commercialité résulte le plus souvent d'un environnement "en mutation", observé dans les arrondissements périphériques de la capitale, contrairement aux arrondissements centraux dont le bâti historique semble, pour l'essentiel, figé dans le passé.

En matière commerciale, on distingue dans cet arrondissement, trois zones intéressantes :

Le secteur de la place Gambetta et des artères rayonnantes, soit pour l'essentiel une partie de la rue des Pyrénées et de l'avenue Gambetta ;
Le secteur de la rue de Belleville, limitrophe du 19^ème arrondissement ;
Le secteur des boulevard de Belleville et de Ménilmontant limitrophe aux 10^ème et 11^ème arrondissements.

Deux fixations judiciaires concluant à la modification notable des facteurs locaux de commercialité ont pu être récemment recensées :
L'une, pour le renouvellement au 1^er juillet 2007 du bail d'un supermarché de 3 547 m² p, sis 135-141 avenue Gambetta, au nord de la place éponyme moyennant une valeur locative de 839 000 €, soit un loyer unitaire 237 €/m² p.

Compte tenu de la superficie du commerce et de la faible concurrence, le Tribunal a retenu une zone de chalandise étendue à un rayon de 700 m. en lieu et place de la zone de 400 à 500 m. habituelle.
La modification des facteurs locaux de commercialité a été retenue au regard de l'importance des constructions neuves (1 132 logements), corroborée par la hausse de la population de l'arrondissement et par un phénomène de "Boboïsation" (souvent constaté dans les arrondissements de l'est et du Nord-est parisien) qui a entraîné une évolution de la typologie de la population, à l'origine très populaire, vers des catégories socio-professionnelles au pouvoir d'achat plus élevé.
En revanche, le Tribunal a estimé que la baisse de la fréquentation de 28 % (correspondant à une perte de 48 433 usagers) de la station de métro, située à proximité immédiate des lieux loués, mais sur une ligne de métro très secondaire, était largement compensée par la hausse très importante de la fréquentation de la station "Gambetta" de plus d'un million d'usagers et par la création d'une ligne de bus local (Décision du TGI de Paris du 15 mai 2009 n°RG 07/05584).
L'autre, pour le renouvellement au 1^er avril 2009 d'une boulangerie-pâtisserie confiserie de 82 m² p (et un appartement de 57,5 m² au 1^er étage), située 7 rue de Bagnolet, à la limite des 11^ème et 20^ème arrondissements, moyennant une valeur locative de 30 023 € (après abattement de 5 % compte tenu des améliorations financées par le locataire), soit un loyer unitaire de 250 €/m² p et 15.70 €/m²/mois pour le logement.

S'agissant d'un commerce de proximité situé à la lisière de deux arrondissements, le Tribunal a retenu l'analyse de l'expert qui a étudié non seulement l'évolution de la population sur l'ensemble des deux arrondissements, mais également dans les zones statistiques IRIS de l'INSEE de taille beaucoup plus modeste correspondant à quelques pâtés d'immeubles.
Ces éléments corroborés par l'évolution de la fréquentation de la station de métro située à quelques dizaines de mètres des lieux loués ont justifié la modification notable des facteurs locaux de commercialité (Décision du TGI de Paris du 2 avril 2012 n°RG 10/08446).
Toutefois, pour des activités de supérette ou de supermarché alimentaire, le Tribunal a écarté la modification des facteurs locaux de commercialité :

Pour le renouvellement au 1^er octobre 2005 du bail d'un commerce, sis 46 rue des Orteaux, à proximité de la partie sud de la rue des Pyrénées, au motif que, si une évolution a bien été constatée, celle-ci n'a pas de caractère notable, car d'autres commerces du même type, situés à proximité des lieux loués font écran à la chalandise supplémentaire potentielle (Décision du TGI de Paris du 6 mai 2009 n°RG 07/05887) ;
Pour le renouvellement au 1^er avril 2006 du bail d'une autre surface, sis 8 rue de Belleville au motif qu'il n'a pas été démontré que l'arrivée d'une nouvelle population d'origine asiatique ait pu avoir une incidence sur le commerce exercé, cette catégorie de clientèle préférant des commerces adaptés à ses "goûts" (Décision du TGI de Paris du 28 octobre 2009 n°RG 08/00097).

Les valeurs locatives

S'agissant des loyers unitaires de renouvellement en matière de boutiques dans ce secteur, les éléments suivants peuvent être rapportés :

Pour le renouvellement au 1^er janvier 2008 du bail d'un supermarché alimentaire de 1 630 m² p, situé 41 rue Mouraud, à proximité du secteur de la porte de Montreuil, la valeur locative a été fixée à 146 700 €, après abattement de 40 % au regard de l'absence de devanture sur la voie publique et du montant forfaitaire des charges fixées à 20 % du loyer, soit une valeur locative unitaire avant abattement de 150 €/m² p (Décision du TGI de Paris du 29 avril 2011 n°RG 08/06684) ;
Pour le renouvellement au 29 avril 2007 du bail d'une agence immobilière de 47 m² p pour la partie commerciale (31 m² pour la partie logement), sise 263 rue des Pyrénées, dans la partie la plus commerçante de la rue, à proximité de la place Gambetta, moyennant une valeur locative de 23 450 €, soit une valeur locative unitaire de 400 €/m² p et 12,50 €/m²/mois pour le logement (Décision du TGI de Paris du 29 mai 2009 n°RG 07/13397).

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